Консультации

Если Вы приняли решение о приобретении недвижимости в Южной Африке, Вам необходима консультация. Покупка недвижимости с первых минут должна проходить под руководством специалистов.

Иностранным покупателям, до подписания каких-либо документов о покупке, обязательно нужно обратить внимание на следующие пункты:

Наименование покупателя: Кто может быть покупателем недвижимости? Имеется две возможности. Покупателем недвижимости может быть либо компания, либо физическое лицо. Плюсы и минусы того или иного варианта зависят от назначения недвижимости. Своевременно обращайтесь к нам за консультацией!

Договоры купли-продажи недвижимости в ЮАР – юристы-международники в Кейптауне – Имущественное право - Beratung

Консультации

Консультации в сфере недвижимости – купить недвижимость в Кейптауне

Сроки: Как правило, сразу после принятия решения о покупке, необходимо внести первоначальный взнос на депозит (аванс), сумма аванса составляет от 5 до 10% от суммы покупки.

Таким образом, покупатель автоматически попадает под давление, довольно быстро он может оказаться в положении лица, нарушившего договор, если не сможет своевременно перечислить аванс. Сроки также могут меняться и в ходе всего процесса купли-продажи недвижимости.

Примечание: Выбирайте более долгие сроки, как правило, на перечисление первого платежа отводится не менее 10 рабочих дней. При выборе других сроков, принципиально выбирайте более долгие сроки, до 10-15 рабочих дней, это позволит Вам избежать неприятных неожиданностей и уложиться в сроки, указанные в договоре.

Привлекаете ли Вы заемные средства? Даже при самостоятельной оплате (при оплате стоимости покупки без привлечения кредитных средств местных или немецких банков) покупатель всегда должен следить за тем, чтобы оговорка, аннулирующая дальнейший договор в случае отказа в выдаче кредита, оставалась в тексте договора купли-продажи и не вычеркивалась из него. Как правило, Вы можете получить от местных банков кредит на сумму до 50% от стоимости  недвижимости. Если Вам не удастся получить ожидаемый кредит, предложение о покупке теряет законную силу, и, следовательно,  договор о купле-продаже не заключается.

Примечание: Настаивайте на внесении вышеуказанной оговорки в договор, это даст Вам возможность отступить, если Вы передумаете заключать договор купли-продажи.

Покупка после личного осмотра: Недвижимость, как правило, покупается, только если Вы имели возможность осмотреть приобретаемый объект, как минимум,  до подписания договора купли-продажи.

Примечание: Если Вы хотите, чтобы продавец внес какие-либо изменения в предложение продаже, Вы должны проследить за тем, чтобы эти изменения были внесены в письменном виде.

Срок принятия предложения о покупке: Предложение о покупке, как правило, ограничено каким-либо сроком. Слишком короткий срок может являться средством давления на покупателя.

Примечание: Выбирайте срок таким образом, чтобы к моменту его истечения, Вы все еще находились в Южной Африке, могли бы предпринимать все необходимые шаги и подписывать документы.

Оборудование и предметы обихода: При продаже недвижимого имущества, продавец не может без специального дополнительного соглашения, оставить за собой право собственности на предметы, тесно связанные с недвижимостью. Например, к этим предметам относятся встроенные шкафы, встроенное кухонное оборудование, садовые растения и т.д.

Примечание: Если Вы не уверены, что предметы, которые Вы хотите приобрести вместе с домом, действительно продаются вместе с домом, потребуйте внести эти предметы в предложение о покупке.

Оговорка о наименовании покупателя: В прошлом было возможно внести в договор о купле-продаже недвижимости данные другого покупателя, если существовала специальная оговорка о наименовании покупателя. При определенном стечении обстоятельств, эта оговорка позволяла уклониться от уплаты налога на передачу недвижимого имущества при повторной прямой продаже недвижимости, поэтому действие этой оговорки было ограничено.  Во избежание двойного налога на передачу недвижимого имущества, наименование покупателя должно быть внесено в договор в день подписания договора.

Примечание: При подписании договора купли-продажи, Вы должны четко понимать, собираетесь ли Вы купить недвижимость на свое имя, на имя Вашего партнера, или на имя компании. Вы должны однозначно отразить это еще при подписании предложения о покупке. Особая точность в подборе формулировок нужна, если вы покупаете недвижимость на имя компании, которую собираетесь основать, в этом случае присутствие юристов на сделке обязательно.

Предприятие с нулевым НДС (в ЮАР - это предприятие, имеющее право на полное возмещение НДС): Если недвижимость покупается у продавца, который обязан платить НДС (налог на добавленную стоимость), то покупатель должен заплатить 14% НДС с суммы покупки. В этом случае целесообразно купить недвижимость на имя предприятия, которое так же платит НДС, чтобы иметь возможность переложить бремя по уплате НДС (Предприятие с нулевым НДС) или позднее получить возврат НДС из бюджета. Также существует возможность приобрести долю в компании продавца.

Примечание: Решение в каждом конкретном случае зависит от обстоятельств и принимается индивидуально, в некоторых случаях необходимо тщательно проверить бухгалтерскую документацию продавца.

Комиссионное вознаграждение маклеру: Комиссионное вознаграждение маклеру выплачивает продавец, соответственно, его сумма включена в стоимость покупки недвижимости. Сумма вознаграждения зависит от вида недвижимости и других условий и составляет от 5 до 7,5% от суммы покупки плюс НДС.

Примечание: Внимательно следите за тем, чтобы маклер не получил комиссию с обеих сторон, внесите этот пункт в договор, во избежание недоразумений. Маклер может получать комиссионное вознаграждение и с продавца и с покупателя только в редких случаях.

Расходы: Расходы по организации сделки несет покупатель, он также оплачивает все расходы нотариуса, даже если эти расходы касаются продавца.

Примечание: Договоритесь с нотариусом о том, чтобы он предоставил Вам скидку на оплату нотариальных сборов. Нередко нотариусы предоставляют скидку до 50%.

Резюме: В некоторых случаях есть и другие  пункты, которые агентства недвижимости включают в типовые договоры. Попросите маклера разъяснить Вам их значение. Маклер должен быть готов потратить на разъяснение свое время, так как его вознаграждение зависит от того, поставите ли Вы свою подпись под договором.

Если Вы в чем-то сомневаетесь, обращайтесь к немецкоязычным юристам и просите их объяснить Вам непонятные пункты в договоре. У большинства маклеров есть контактные данные немецкоязычных юристов в Кейптауне.

Мы всегда рады предоставить Вам дополнительные консультации.

Специалисты по работе с недвижимостью в Кейптауне.