Гид в сфере недвижимости

Поиск объекта недвижимости в Кейптауне, как правило, происходит с привлечением одного из агентств недвижимости ЮАР. В нашем путеводителе Вы найдете подробное описание процесса покупки недвижимости. Интернет, еженедельные и ежемесячные журналы, а также еженедельные приложения к ежедневным газетам также могут познакомить Вас с обзором рынка недвижимости.

Путеводитель в сфере недвижимости ЮАР – Покупка или продажа недвижимости в Кейптаунe - Immo-Guide

Путеводитель в сфере недвижимости

 
Покупка земельного участка или дома, практически всегда происходит по следующей схеме:

С помощью маклера покупатель находит интересный объект недвижимости. Сразу после осмотра недвижимости, или спустя некоторое время, покупатель говорит себе: «Это оно»!

Затем покупатель делает предложение о покупке. Как правило, предложение делается через маклера, он же заполняет типовой договор.

Как только договор подписан, маклер передает предложение о покупке продавцу. Далее есть два варианта развития событий: продавец либо принимает предложение, либо делает встречное предложение. В случае встречного предложения,  в предложение о покупке вносятся корректировки.

Маклер передает встречное предложение покупателю, тот в свою очередь, либо принимает его, либо делает продавцу новое встречное предложение. Эта процедура длится до тех пор, пока стороны не придут к какому-либо соглашению, иногда сторонам так и не удается договориться.

Затем договор передается нотариусу, нотариус выбирается с согласия продавца. Дальнейшие процедуры, предусмотренные договором купли-продажи,  выполняются под руководством нотариуса. Нотариус собирает все документы, сертификаты и т.д.  Он готовит документы на оплату земельного налога и налога на покупку недвижимости.

Тем временем, нотариусу, или маклеру, на счет управляемый по доверенности, должен быть перечислен аванс.  Затем нотариус попросит покупателя перевести на счет полную сумму покупки, или как минимум, предоставить банковские гарантии  на остаток суммы покупки.

В течение шести-восьми недель после подписания договора, покупатель должен оплатить нотариусу все налоги и сборы. Затем нотариус получит из налоговой инспекции квитанцию, которая необходима для передачи права собственности на землю.

Если земельный участок покупается с привлечением ипотечных средств, нотариус готовит соответствующий документ о наличии ипотеки.  Если о привлечении ипотечных средств известно заранее, нотариус может самостоятельно внести в документы запись об ипотеке, за исключением случаев, когда банк, выдающий кредит, поручил это своему нотариусу.

Примерно за две недели до перехода права собственности, нотариус отправляет все документы в ведомство земельного кадастра. Обработка документов в ведомстве длится от пяти до десяти рабочих дней, в зависимости от объема работы, в итоге запись о переходе права собственности вносится в реестр. 

В день перехода права собственности нотариус перечисляет продавцу со счета, открытого по доверенности, сумму покупки, за исключением ипотечных средств.

Если маклер сам получил авансовый платеж, он удерживает из него свои комиссионные, а остаток перечисляет на счет продавца или нотариуса. Проценты со счета, открытого по доверенности, получает покупатель.

И наконец, маклер передает покупателю ключи от приобретенного объекта недвижимости.

Гид в сфере недвижимости – Ниже перечислены моменты, на которые необходимо обратить внимание при покупке недвижимости.
 
1. Договор купли-продажи: 
Как правило, договор купли-продажи составляет привлеченный к продаже маклер; в редких случаях юрист или нотариус.
 
В этом состоит ключевое отличие от законодательства Германии, согласно которому, договор купли-продажи составляет нотариус. Как правило, маклеры составляют типовые договоры купли-продажи, однако недостаток юридических знаний, не позволяет им использовать гибкие формулировки, и в большинстве случаев это ведет к ущемлению интересов покупателя. Так как маклер в Южной Африке почти всегда работает от продавца, он заинтересован в продаже недвижимости по максимально высокой цене. Это естественно, так как размер комиссионных маклера напрямую зависит от цены продажи объекта.

2. Стороны (продавец и покупатель): 
Речь пойдет о четком определении того, кто продает и кто покупает. Допустимы различные варианты: физические лица, общества (ЗАО  или ООО),  или трастовые компании. Возможные различия в правовом статусе покупателя играют большое значение при расчете налога, уплачиваемого при покупке земельного участка. Если стоимость покупки оплачивает общество, необходимо предоставить разрешение на покупку от Центрального банка.

3. Земельный участок (Собственность): 
Как правило, каждый земельный участок зарегистрирован в ведомстве земельного кадастра и имеет свой номер (регистрационный номер). Право собственности на участок может быть передано только в том случае, если участок не обременен долгами, ответственность за передачу права собственности несет нотариус. Один взгляд на свидетельство о праве собственности (правоустанавливающий документ) дает точные сведения о возможных правах третьих лиц, например, о праве прохода/проезда через участок или о праве пользования.

Настаивайте на том, чтобы Вам предъявили свидетельство о праве собственности, или его копию, это позволит Вам избежать неприятных сюрпризов.

4. Аванс (депозит) 
Вы не должны вносить аванс, если это не прописано в договоре. Маклер или продавец всегда настаивают на внесении аванса.  Сумма аванса может варьироваться, однако она не должна превышать 10% от суммы покупки. В договоре должно быть прописано, что аванс возвращается покупателю, если возникают основания для расторжения договора, или договор не может быть заключен по другим причинам. Как правило, внесение аванса при заключении договора обязательно. Поэтому покупатель-иностранец должен уделить особое внимание срокам внесения аванса, по возможности следует договариваться о длительных сроках внесения аванса.

5. Сроки: 
Сроки внесения аванса, оплаты стоимости покупки, налога на переход права собственности и нотариальных сборов устанавливаются в добровольном порядке.

Если покупатель проводит отпуск в Южной Африке, следует учитывать, что для осуществления электронного перевода денежных средств, необходимо некоторое время. Процесс получения разрешения  от Центрального банка также занимает длительное время,   как правило, это 5-10 рабочих дней. Разрешение от Центрального банка не требуется, если Вы покупаете недвижимость на свое собственное имя.

6. Сумма покупки (цена покупки): 
Сумма, которую маклер называет Вам от имени собственника недвижимости, автоматически не является окончательной ценой покупки. Очень часто эта цена завышена примерно на 10%, при умении грамотно вести переговоры, можно добиться снижения цены даже более чем на 10%.

Необходимо внимательно следить за тем, чтобы аванс, а также вся сумма покупки были своевременно переведены на счет в Южной Африке. Если недвижимость покупается на имя физического лица, сумму покупки можно безо всяких проблем перевести на имя нотариуса в Южной Африке, все платежные квитанции должны быть у Вас на руках, у нотариуса необходимо взять расписку о получении денежных средств на счет. Эти документы потребуются Вам, если однажды Вы захотите перевести выручку от продажи этой недвижимости назад, за границу. Важно знать, что физическое лицо имеет право беспрепятственно вывозить все деньги от продажи недвижимости! На документе, подтверждающем право собственности, должна быть проставлена соответствующая отметка банка.

Как правило, после подписания договора обеими сторонами,  покупатель перечисляет аванс в размере от 5 до 10% от стоимости покупки. Вскоре после этого, до перехода права собственности, необходимо перечислить на счет остаток суммы. Обычно в договоре указано, что покупатель должен предоставить гарантии того, что он владеет суммой, достаточной для покупки недвижимости. Справка, подтверждающая платежеспособность покупателя, берется в местном банке. Покупатель-иностранец должен проследить за тем, чтобы сумма покупки была заранее переведена на счет в банке ЮАР, или через систему Swift запросить справку, подтверждающую платежеспособность, в банке своей страны.

7. Комиссионные маклеру (вознаграждение) 
В Южной Африке комиссионные маклеру платит продавец, так как именно он поручил ему провести предпродажную подготовку и продажу объекта. Маклерские комиссионные, как правило, входят в стоимость объекта и составляют от 3 до 7,5% от стоимости недвижимости. Очень часто маклер имеет право по поручению доверителя (продавца), оставить на своем счете сумму аванса, а в день перехода прав собственности, он удерживает из аванса сумму своих комиссионных. 

8. Банковские гарантии: 
Обычно нотариус просит покупателя доказать, что он располагает достаточными средствами и может оплатить остаток суммы покупки. Покупатель предъявляет Нотариусу выписку со счета в своем банке. Если покупатель берет ипотечный кредит в местном банке, то вместо банковских гарантий, нотариусу необходимо предоставить документ, подтверждающий готовность банка выдать покупателю кредит. Получение банковских гарантий в зарубежных банках обычно связано со значительными временными и материальными затратами. Если Вы собираетесь предоставлять банковские гарантии иностранных банков, это следует указать в договоре, иначе продавец может настаивать на том, чтобы гарантии были предоставлены местным банком.

9. Кредитование в местных банках (финансы): 
Иностранный покупатель может достаточно легко получить кредит на покупку недвижимости в ЮАР в размере 50% от стоимости объекта. Лицо, имеющее разрешения на работу в ЮАР или долгосрочный вид на жительство, может получить ипотечный кредит в размере до 90% от стоимости объекта. Для рассмотрения заявки на ипотеку необходимо предоставить следующие документы: подписанный договор купли-продажи, справку о доходах за последние 3-6 месяцев, копию загранпаспорта. Пункт о получении кредита в местном банке, часто включают в текст договора купли-продажи как оговорку, отказ банка в выдаче кредита является основанием для аннулирования договора.

Кредиты на покупку недвижимости требуются многим жителям ЮАР. Если Вам откажут в выдаче кредита, наличие этой оговорки в тексте договора, освобождает Вас от необходимости заключать договор.

10. Нотариус (юрист, занимающийся сделками с недвижимостью): 
Кандидатура нотариуса должна быть одобрена продавцом. Однако, покупатель имеет возможность предложить своего нотариуса. В этом случае у покупателя есть возможность сэкономить деньги, так как нотариусы могут предоставлять скидку на оплату нотариальных сборов до 50%.

Как только договор купли-продажи подписан, нотариус начинает следить за тем, чтобы стороны неукоснительно соблюдали договор, и приступает к исполнению других необходимых процедур. Итогом работы нотариуса является регистрация передачи права собственности на земельный участок в ведомстве земельного кадастра.

11. День перехода права собственности (Дата передачи объекта): 
Для передачи земельного участка назначается специальная дата.  Передача участка должна произойти в определенные сроки, иногда, по причине задержек, бывает довольно трудно соблюсти оговоренные ранее сроки.

12. Соглашение об аренде (заинтересованность в аренде): 
Часто в таком соглашении оговаривается определенная сумма, которую будущий собственник выплачивает за право пользования домом по получения права собственности.  Это значит, что покупатель может переехать в купленный объект недвижимости до даты передачи права собственности, однако за этот период он должен заплатить арендную плату. Бывает и так, что продавец остается жить в проданном доме после даты передачи права собственности. В этом случае продавец платит покупателю арендную плату за проживание в доме после даты передачи права собственности. 

13. Качество приобретаемого объекта – на риск покупателя: 
Эта оговорка означает примерно следующее: «что увидел – то купил», она практически всегда включена в текст договора купли-продажи, и ни один продавец не пойдет на то, чтобы убрать ее из текста договора. Поэтому для покупателя очень важно внимательно осмотреть дом и земельный участок и получить максимум информации о приобретаемом объекте недвижимости.

14. "Сертификат на электроснабжение и сертификат об отсутствии жуков-вредителей”: 
Продавец (или его маклер) обязан предоставить покупателю сертификат на электроснабжение дома. В регионе западного мыса, также необходимо предоставить сертификат о состоянии деревянных строительных конструкций, то есть о том, что дом не поражен жуками-вредителями. Сертификаты должны быть выданы специальными уполномоченными органами и предоставлены нотариусу до даты передачи права собственности. По договоренности сторон, эту оговорку, защищающую интересы покупателя, можно убрать из текста договора.

15. Встроенные или установленные элементы оборудования и инвентаря: 
Вместе с домом могут быть куплены и другие предметы. К предметам, тесно связанным с недвижимостью (встроенным или установленным элементам оборудования и инвентаря), например, относятся встроенные шкафы и прочие предметы, которые должны находиться в доме, само собой разумеется, вместе с домом можно купить и другие предметы. В этом случае, целесообразно заключить отдельный договор на приобретение мебели, автомобилей и т.д., чтобы не платить за приобретение этих предметов налог на переход права собственности.

16. Истечение срока предложения о покупке: 
Очень часто предложение о покупке имеет ограничение по сроку. Если продавец не примет предложение о покупке до истечения указанного срока, покупатель может считать себя более не связанным данным предложением. Нередко продавец принимает предложение о покупке незадолго до истечения срока его действия. В любом случае, если Вы не уверены, что продавец откажется принять Ваше предложение о покупке,  не следует в период рассмотрения одного предложения о покупке, делать предложения о покупке другим продавцам.

17. Подписи: 
Договор вступает в силу только после подписания всеми заинтересованными сторонами.

18. Расходы и сборы:
Наряду с налогом, взимаемым при покупке земельного участка (налогом на передачу права собственности), необходимо оплатить нотариальные сборы и пошлину в ведомство земельного кадастра. Также покупатель должен оплатить свою часть ежегодного налога на землю. Нотариальные сборы и налог на передачу права собственности необходимо оплатить нотариусу примерно за четыре недели до даты передачи права собственности, чтобы денежные средства успели поступить в фискальные органы. Квитанция об оплате налогов из налоговой инспекции является важнейшим документом, без него передача прав собственности на землю не может состояться.
Если покупателем недвижимости является физическое лицо, то налог на передачу прав собственности рассчитывается по следующей схеме:

Стоимость покупки 
От 1 до 500 000 рандов:                         налог не взимается 
От 500 001 до 1000 000 рандов:               5% от суммы, превышающей 500 000
свыше 1 000 000 рандов:                        25 000 рандов +8% от суммы, превышающей 1 000 000

Особенности приобретения недвижимости в ЮАР:
Если покупателем недвижимости в ЮАР является общество/товарищество, то налог на передачу права собственности составляет 8% от суммы покупки.

19. Уплата НДС 
Если Вы покупаете коммерческую недвижимость, например, гостиницу в Кейптауне, то может оказаться, что продавец обязан платить НДС (налог на добавленную стоимость). В этом случае возможны следующие варианты:

a)     Если покупатель является физическим или юридическим лицом, не платящим НДС, то продавец обязан заплатить 14% НДС, как правило, этот налог включен в стоимость покупки.

b)     Если же покупатель платит НДС, то он заранее должен сообщить в налоговую инспекцию о проведении сделки с так называемым «нулевым НДС». В этом случае НДС не платится.

20. Разрешение Центрального банка 
Разрешение Центрального банка на ввоз иностранной валюты на покупку недвижимости необходимо только в том случае, если Вы в качестве совладельца южноафриканской фирмы хотите предоставить своей фирме деньги на покупку недвижимости. Так как в данном случае речь фактически идет о зарубежном кредитовании, необходимо сообщить об этом Центральному банку. В дальнейшем, регистрация зарубежного кредита в Центральном банке, даст Вам возможность беспрепятственно переводить за рубеж проценты по кредиту, а разрешение на ввоз валюты позволит Вам переводить за рубеж и основную сумму кредита на основании договора займа в иностранной валюте.

 
21. Свидетельство о праве собственности на земельный участок
Примерно через три-четыре месяца после приобретения недвижимости, нотариус выдает покупателю так называемое «Свидетельство о праве собственности на землю». Это свидетельство подтверждает регистрацию права собственности на приобретенный земельный участок. В этом документе указывается стоимость приобретенного участка, а также стороны, подписавшие договор купли-продажи. Как уже говорилось выше, в свидетельстве представлена вся информация о правах третьих лиц (так называемое право прохода/проезда, водное право), а также о прочих обременениях. Покупатель-иностранец должен обратить особое внимание на информацию о лице, в пользу которого сделана передаточная запись. Штамп «Не резидент» говорит о том, что покупатель является иностранцем. Если свидетельство оформлено правильно, впоследствии, при продаже недвижимости в ЮАР,  у покупателя не будет проблем с переводом денежных средств за рубеж. Как правило, этот штамп ставится в банке, через который проходят денежные средства, предназначенные для приобретения недвижимости.

Многие вышеперечисленные пункты зачастую обсуждаются сторонами непосредственно перед заключением договора купли-продажи недвижимости. Необходимо помнить, что за юридической консультацией и проверкой предложения о покупке, следует обращаться до (!)  подписания документов.

Мы надеемся, что Вы почерпнули много интересной информации из нашего путеводителя в сфере недвижимости. Мы с удовольствием проведем для Вас дополнительную консультацию.

Специалисты по работе с недвижимостью в ЮАР.